Et si la solution c’était le viager ?

Passé un certain âge, devoir quitter son logement peut s’avérer extrêmement perturbant. C’est pourquoi de plus en plus de seniors optent pour une vente en viager qui leur permet de vieillir sereinement chez eux.

Geoffrey Pascal
Fondateur, Gérant

Christophe Andrié
Expert en Viager

Bien implanté en France, le marché du viager, favorisé par l’inflation et le vieillissement de la population, conquiert la Suisse. Pour Christophe Andrié, expert de l’agence Bien en viager depuis huit ans, l’explication est simple : « Davantage de propriétaires âgés optent pour cette solution du fait de l’augmentation des charges, des assurances maladie et des taux hypothécaires, tandis que les retraites ne bougent pas. » À l’heure actuelle, Bien en Viager réalise trois à quatre transactions par mois en Suisse romande, soit 80 % des ventes viagères, et enregistre une croissance annuelle de 20 %.

Le principe du viager

Tout d’abord, il faut distinguer deux grands types de viager : le viager occupé et le viager libre. Dans le premier cas, le vendeur continue à habiter son logement jusqu’à son décès, moment où l’acheteur pourra jouir du bien. Le vendeur demeure responsable de l’entretien du bien qu’il occupe, mais les gros travaux sont à la charge de l’acquéreur. « Le viager occupé représente le type le plus courant, précise Christophe Andrié, il concerne 95 % des transactions que nous effectuons. » Dans le cas du viager libre, par contre, le vendeur ne vit pas dans le logement, qui peut ainsi être immédiatement mis en location ou occupé par l’acheteur, à qui revient alors la charge de son entretien.

Qu’il s’agisse d’un viager occupé ou libre, le spécialiste en viager réalise dans un premier temps une évaluation du bien. Ce service, proposé gratuitement par Bien en viager, permet de déterminer le montant du paiement unique, appelé le bouquet, qui est payé le jour de la signature chez le notaire et donc disponible immédiatement pour le vendeur. Si ce dernier le souhaite, une rente viagère peut également lui être versée. Cette rente est garantie à vie. Pour ce qui est de son montant, il peut s’élever à 1000 francs par mois ou monter jusqu’à plus de 10 000 francs, comme ce fut le cas d’un couple très âgé vivant à proximité du lac de Genève.

Une bouffée d’oxygène

Le montant du bouquet dépend bien entendu de la valeur du bien, mais peut varier énormément en fonction de l’âge du vendeur et du versement ou pas d’une rente. La situation la plus courante rencontrée par Christophe Andrié est celle de propriétaires devant faire face à des remboursements de prêt hypothécaire tellement importants que la perspective de ne plus avoir à les payer leur apporte une véritable bouffée d’oxygène : « J’ai rencontré des personnes dont les frais hypothécaires ont doublé ou triplé en une année et demie. »

Le viager apporte des solutions pour résoudre différents problèmes qui touchent les retraités au quotidien : « Que ce soit les coûts énergétiques élevés, l’augmentation des charges de copropriété, l’installation de panneaux solaires et de pompe à chaleur, avec un maigre deuxième pilier et l’AVS, il y a beaucoup de gens qui n’arrivent pas à joindre les deux bouts. Plutôt que de vendre leur bien et de se rabattre sur une location, ils peuvent continuer à l’habiter. »
Mais même pour les personnes n’ayant pas de difficultés financières, le viager présente des avantages. Il leur permet de profiter d’un capital, qu’elles peuvent placer sans risque à 2 %, plutôt que de posséder un patrimoine qui dort.

Des avantages pour les deux parties

Sur le marché du viager, les vendeurs sont en général septuagénaires et les acquéreurs dans la cinquantaine. Christophe Andrié recommande toutefois de s’y intéresser dès l’âge de la retraite en anticipant une baisse de ses revenus. Mais là aussi, il n’y a pas de règle. « Je viens de prendre un viager dont les acquéreurs sont plus vieux que la vendeuse. S’ils décèdent avant elle, ce sont leurs enfants qui récupéreront le bien. »

La vente en viager est une opération gagnant-gagnant. Gagnant pour le vendeur, car il bénéficie immédiatement d’un capital supplémentaire lui permettant de vivre mieux, de s’offrir des petits plaisirs qui lui seraient sans cela devenus inaccessibles. Ce peut être le cas d’une veuve qui doit, du jour au lendemain, faire face aux dépenses courantes sans l’apport de l’AVS de son mari. Ou d’une femme célibataire qui, ne se sentant pas tenue de laisser un patrimoine à qui que ce soit, souhaite profiter pleinement des années qui lui restent à vivre. S’il s’agit d’un couple qui est propriétaire du bien, cela permet de protéger le conjoint survivant en lui assurant un complément de retraite. En effet, la rente viagère est 100 % réversible au conjoint survivant et seule une petite partie est imposable.
Mais la raison la plus souvent invoquée pour motiver la vente de son bien en viager est de pouvoir aider ses enfants. Christophe Andrié suggère d’aborder le sujet avec ses héritiers le plus tôt possible : « Quand on a 75 ou 80 ans, on est parents d’enfants dans la cinquantaine. À cet âge, ils ont des projets qu’il leur faut financer. Ils auront peut-être moins besoin d’argent à 65 ans. » Et l’expert de conclure : « Cela vaut la peine de demander une estimation, de se dire que le viager peut vraiment apporter une solution. »

Pour plus d’infos : www.viagers.ch