Construction et Immobilier Droit Économie

Quelques aspects juridiques de la location sur Airbnb

29.06.2018
par SMA

La location d’appartements par le biais de plateformes comme Airbnb permet à des particuliers de louer tout ou partie de leur appartement pour des durées variables. Il s’agit d’une pratique qui a pris un essor considérable et le phénomène n’a pas épargné la Suisse. Nous vous proposons un «best-of» des thématiques de droit immobilier liées à ce type de locations.

Le droit immobilier possède divers paramètres

Que l’on soit propriétaire ou locataire d’un appartement, le fait de proposer son logement sur des plateformes comme Airbnb soulève des questions juridiques. Les «hôtes» (ceux qui mettent à disposition leur logement) sont potentiellement sujets à différentes réglementations. Bien qu’ils n’en soient pas toujours pleinement conscients, plusieurs paramètres sont à respecter.

Comme par exemple, est-ce que les appartements doivent respecter des dispositions particulières de sécurité (p. ex. protection incendie)? Doivent-il être nécessairement accessibles aux personnes à mobilité réduites? les hôtes doivent-ils se soumettre aux prescriptions d’hygiène alimentaire lorsqu’ils proposent un petit déjeuner? Petit tour d’horizon en matière de droit immobilier.

Du point de vue de l’hôte

Tout d’abord, la mise à disposition d’appartements complets (sans cohabitation entre l’hôte et le client) pose certaines difficultés de principe. Par contre, on ne rencontre pas ces dernières lorsque seules certaines pièces de l’appartement sont louées. En particulier, la location d’un appartement complet peut s’assimiler à un changement d’affectation du bien. Autrement dit, une transformation d’un logement en un bien utilisé de façon commerciale.

Cela soulève des questions de conformité au règlement communal sur les zones. En effet, l’hébergement hôtelier est une affectation à part entière dans nombre de communes, différente de l’affectation résidentielle classique. Un changement d’affectation peut donc être sujet à l’obtention d’une autorisation de construire même lorsque des travaux ne sont pas nécessaires.

En outre, certains cantons (notamment Vaud et Genève) protègent leur parc locatif par des dispositions contraignantes, qui s’opposent à une réaffectation de logements. Ainsi, la loi admet seulement une mise en location de brève durée et à titre occasionnel. Autrement, il faut considérer que le logement n’est plus utilisé à des fins d’habitation mais à des fins commerciales, ce qui en modifie l’affectation.

À titre d’exemple, dans le canton de Genève, la limite est fixée à 60 jours maximum. Si l’on considère que le logement a été réaffecté à des fins commerciales, les limitations en matière de résidences secondaires lui seraient applicables.

Obligations importantes

Finalement, l’hôte oublie trop souvent deux obligations importantes qui lui incombent. D’une part, toute personne qui loge un étranger à titre lucratif doit le déclarer auprès des autorités. Peu importe que l’hôte ne soit pas un professionnel, dès lors qu’il est rémunéré, l’obligation d’annonce lui est applicable.

D’autre part, l’hôte a le devoir de déclarer les revenus tirés d’une telle activité à l’administration fiscale. Car ils sont sujets à l’impôt sur le revenu. D’ailleurs, c’est l’hôte qui doit percervoir la taxe de séjour. Cela, s’il n’y a pas d’accord avec les autorités cantonales sur une perception directe par Airbnb.

Du point de vue du propriétaire qui n’occupe pas lui-même son appartement

Le propriétaire d’un bien, dont le locataire décide d’utiliser Airbnb pour réaliser un complément de revenu, se trouve face à une sous-location. Or, le consentement du bailleur est nécessaire pour sous-louer tout ou partie de son appartement. Le propriétaire du logement peut refuser de donner son accord.

Notamment, s’il résulte de la sous-location des inconvénients majeurs pour lui (p. ex. si la sous-location constitue une utilisation nettement plus intensive de l’appartement) ou lorsque les conditions auxquelles le locataire entend sous-louer son appartement sont abusives. Il y a principalement abus lorsque le locataire réalise un bénéfice substantiel par rapport au loyer payé au propriétaire. Un tribunal zürichois a déjà condamné un locataire à restituer à son bailleur la part excessive du gain réalisé via Airbnb.

Et les voisins dans tout cela?

Les voisins sont souvent les premiers touchés par d’éventuelles nuisances dues à un important tournus de (sous)-locataires dans un immeuble et cela, que le bien soit détenu en propriété par l’hôte ou que celui soit lui-même locataire. L’interlocuteur principal des locataires sera en règle générale le gérant de l’immeuble, qui – en cas de nuisances – se chargera de rappeler le locataire-hôte à ses obligations de diligence envers les voisins.

Celles-ci lui imposent d’avoir pour ceux-ci et pour les personnes habitant la maison les égards nécessaires à une cohabitation harmonieuse (en particulier quant au bruit pendant les heures de repos nocturne, à la propreté des couloirs et autres installations communes, etc.). Dans les cas graves, il est toujours possible d’effectuer une demande en réduction du loyer.

Lorsque les voisins sont copropriétaires d’une part de PPE, ils pourront soulever, en assemblée des copropriétaires, la question de la conformité d’une telle utilisation au règlement de PPE, demander des précisions quant à la répartition des charges dans une telle situation et mettre en demeure leur voisin de (faire) cesser les nuisances excessives.

Texte Cécile Berger Meyer & Nathalie Adank

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