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Le viager : une solution flexible et avantageuse pour les propriétaires

23.06.2024
par Maévane Mas

Peu connu et souvent mal compris, le viager est un instrument flexible permettant aux propriétaires de vendre leur maison tout en continuant à y vivre.

Jean-Baptiste de BantelCofondateur de Tillit Invest

Jean-Baptiste de Bantel
Cofondateur de Tillit Invest

Iavor TzolovCofondateur de Tillit Invest

Iavor Tzolov
Cofondateur de Tillit Invest

Les cofondateurs de Tillit Invest, une entreprise romande spécialisée dans le viager, expliquent les différents aspects de cette solution et comment elle peut s’adapter aux besoins individuels des propriétaires.

Jean-Baptiste de Bantel, Iavor Tzolov, qu’est-ce que le viager et comment fonctionne-t-il ?

JBB : Le viager est un type de contrat de vente immobilière, qui permet de vendre sa maison tout en conservant le droit d’y habiter. Le principe du viager est simple : les propriétaires vendent leur maison aujourd’hui à un prix inférieur à la valeur du marché, mais en contrepartie ils peuvent rester y habiter sans avoir à payer de loyer et en se libérant des contraintes auxquelles font face les propriétaires – impôts, endettement, financement des gros travaux, etc.

IT : La clé dans une vente en viager est le droit d’habitation, c’est-à-dire le droit de rester vivre dans son bien après l’avoir vendu. Ce droit est à négocier avant la vente, et il est inscrit au registre foncier. Le droit d’habitation peut prendre des formes différentes : par exemple, il peut être à vie ou pour une durée déterminée, être à l’usage exclusif des vendeurs ou avec la possibilité de louer leur bien, etc. La nature du droit d’habitation est un élément déterminant pour le montant que reçoit le vendeur au moment de la vente.

Justement, comment est déterminée la valeur du bien immobilier dans le cadre d’une vente en viager ?

IT : La somme que reçoit le vendeur lors de la vente s’appelle le bouquet. Le montant du bouquet est déterminé en soustrayant la valeur du droit d’habitation à la valeur vénale du bien. La valeur du droit d’habitation est calculée en utilisant une formule prescrite, qui dépend de deux facteurs principaux : le taux d’intérêt en vigueur ajusté selon les rendements attendus par les investisseurs, et la durée du droit d’habitation. Dans le cadre d’un droit d’habitation à vie, la durée est basée sur l’espérance de vie des propriétaires.

JBB : L’espérance de vie utilisée dans le calcul dépend uniquement des données officielles fournies par l’Office Fédéral de la Statistique – donc l’état de santé des propriétaires n’est pas pris en considération et aucun examen ou certificat n’est demandé.

Quel est l’intérêt de vendre en viager pour un propriétaire ?

IT : Pour beaucoup de propriétaires, le bien immobilier constitue une partie notable du patrimoine. Mais c’est une partie de leur fortune qui n’est pas liquide, c’est à dire qu’ils n’ont pas facilement accès à la plus-value sous forme de liquidités. S’ils ont besoin d’argent, ils ont généralement deux possibilités : faire un emprunt, mais la banque pourrait ne pas accorder de prêt, surtout s’ils sont d’un âge avancé, ou vendre la maison, ce qui implique de déménager, pour se retrouver dans un bien locatif souvent plus petit et plus cher, et de changer ses habitudes de vie. Le viager permet donc aux propriétaires d’accéder immédiatement au capital de leur maison, tout en continuant d’y habiter et en maintenant leurs habitudes de vie.

JBB : Les propriétaires qui recourent au viager ont des besoins variés, mais ils ont tous ont un point commun : ils ne veulent pas quitter leur maison, pourtant une vente classique s’impose comme un passage obligé, les contraignant à déménager. Grâce au viager, ce n’est plus une fatalité. Pour beaucoup il s’agit de faire face à des difficultés financières – augmenter ses ressources ou rembourser des dettes. Le viager peut aussi être utile dans le cadre de la gestion patrimoniale, par exemple pour régler sa succession de son vivant, mettre à l’abri un conjoint, ou dégager du cash pour aider ses enfants ou petits-enfants aujourd’hui plutôt que d’attendre un héritage. Le viager peut aussi être une bonne solution pour profiter de la vie et vivre une retraite sereine et confortable.

IT : Le viager peut avoir une image un peu désuète et véhiculer des préjugés négatifs. Mais c’est malheureux parce qu’en réalité le viager est un formidable outil financier d’une grande flexibilité. On a tendance à ne penser au viager que dans sa forme classique, c’est-à-dire que l’acquéreur paie le bouquet minimal au moment de la vente, puis verse une rente mensuelle pour le reste de la vie du vendeur. Mais il faut savoir qu’en réalité, les vendeurs préfèrent toucher un capital plus important au moment de la vente et ne pas percevoir de rente, notamment parce que c’est plus avantageux fiscalement. Et un viager n’est pas non plus nécessairement un contrat à vie. Le vendeur peut par exemple choisir de rester vivre dans sa maison pour un nombre déterminé d’années seulement, ce qui lui permettrait de percevoir une somme plus importante au moment de la vente.

Et quels sont les inconvénients du viager ?

JBB : Il y en a essentiellement deux, mais ces inconvénients sont à mettre en perspective. Tout d’abord, le prix de vente en viager sera moins élevé que la valeur sur le marché. Cette différence correspond à la valeur du droit d’habitation. Mais il faut prendre en compte les alternatives : si le propriétaire vend sa maison sans droit d’habitation, il devra non seulement déménager, souvent dans un bien plus petit, et payer un loyer, mais il faudra aussi envisager de louer un local pour stocker les affaires qui ne rentreraient pas dans le nouveau logement. Ces coûts s’ajoutent et finalement compensent souvent le prix de vente moins élevé.

Le deuxième point est qu’en vendant en viager, le bien sort du patrimoine des propriétaires. Ils ne pourront donc pas le léguer à leurs enfants, par exemple. Mais là aussi, il faut prendre en compte le fait qu’ils peuvent faire bénéficier leurs héritiers des liquidités de leur vivant, plutôt que de leur léguer un casse-tête qui pourrait semer des désaccords au sein d’une hoirie. De plus, après avoir vendu en viager, les propriétaires seront libérés de charges importantes, que ce soit en matière d’intérêts, d’impôts sur la fortune ou de gros travaux d’entretien, comme une remise à niveau énergétique, par exemple.

À quel âge cela devient-il bénéfique de vendre en viager ?

IT : Un viager à vie devient économiquement intéressant à partir de 75 ans. En dessous de cet âge, la durée de vie restante étant plus longue, le bouquet sera plus petit. Mais un contrat viager avec un droit d’habitation plus court – par exemple cinq ou dix ans – peut être une option intéressante, quel que soit l’âge des propriétaires.

Quels conseils donneriez-vous aux personnes qui souhaiteraient vendre en viager ?

JBB : Tout d’abord, il est important de bien réfléchir à ses besoins et aspirations. Une vente immobilière est une décision importante, tant du point de vue financier qu’émotionnel. Pour les propriétaires qui ont des enfants ou d’autres héritiers, une discussion en famille s’impose, pour voir par exemple si les enfants ont l’intention d’hériter du bien et en faire usage ou s’ils préfèrent que leurs parents profitent de leurs vieux jours en accédant à la plus-value de leur maison. Ce sont des décisions personnelles qui appartiennent à chacun.

IT : Il est aussi indispensable de trouver un partenaire de confiance pour se faire conseiller et accompagner tout au long du processus. Il faut bien prendre en compte toutes les implications financières et fiscales qui peuvent parfois être complexes. Un partenaire de confiance sera entièrement transparent, consignera toutes les discussions par écrit et saura guider les propriétaires sur leur situation globale en leur offrant des options qui correspondent au mieux à leurs besoins.

JBB : Le principe du viager, encadré par le droit suisse, offre une base légale solide et sécurisée qui peut être adaptée aux besoins et aux circonstances spécifiques à chaque propriétaire. Qu’un propriétaire cherche à obtenir des liquidités pour répondre à des besoins financiers, ou régler sa succession de son vivant, tout en restant habiter dans sa maison, le viager est une solution précieuse. Un bon partenaire pourra conseiller le propriétaire et structurer une transaction qui réponde exactement à ses besoins.

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