contestation du loyer initial : qui assume le fardeau de la preuve ?
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Contestation du loyer initial : qui assume le fardeau de la preuve ?

29.05.2024
par SMA
Claire Bolsterli,Avocate associée spécialisée en droit de l’immobilier

Claire Bolsterli
Avocate associée spécialisée en droit de l’immobilier

Le Tribunal fédéral a récemment rendu une décision favorable aux bailleurs lorsqu’ils se voient confrontés à une contestation du loyer initial. En effet, dans son arrêt du 29 novembre 2023 (4A_121/2023), notre Haute Cour a estimé que, dès lors que le bailleur est en mesure de fournir des éléments permettant de renverser la présomption du caractère abusif du loyer initial liée à une augmentation importante par rapport au précédent loyer (en l’occurrence, une augmentation de 44 %, soit un loyer étant passé de CHF 738.- à CHF 1’060.- par mois, hors charges, concernant un appartement de 2 pièces à Zurich), il n’a pas à apporter la preuve stricte que le loyer initial contesté n’est pas abusif. Il lui suffit de faire naître dans l’esprit des juges des doutes raisonnables quant à l’exactitude de cette présomption.

En l’occurrence, l’appartement en question a été construit en 1933 et est devenu la propriété du bailleur en 1948. Il s’agit donc d’un immeuble ancien. Avant le changement de locataire intervenu début 2017, le bail précédent avait duré environ 20 ans, le loyer n’ayant durant cette période pas été augmenté de manière significative.

Les juges fédéraux ont considéré que le bailleur n’était dans ce cas pas tenu de fournir des preuves strictes, mais qu’il lui suffisait de s’appuyer sur des indices tels que des objets comparables ou des statistiques. Ils ont également précisé qu’un bail antérieur de longue durée constitue un indice permettant de renverser valablement la présomption du caractère abusif du loyer initial.

Ainsi, il appartenait au locataire de prouver le caractère abusif du loyer initial, ce qu’il n’a pas réussi à faire. Le loyer de CHF 1’060.- par mois a donc été confirmé.

Cet arrêt, bienvenu pour les bailleurs, met une nouvelle fois en lumière le fait que les exigences de l’art. 11 al. 1 OBLF concernant les critères permettant de prouver qu’un loyer est conforme – ou non – aux loyers usuels dans la localité ou le quartier sont trop strictes, et partant inapplicables en pratique.

La Commission des affaires juridiques du Conseil national a d’ailleurs ouvert fin 2023 une procédure de consultation concernant notamment cette problématique, afin que les critères de comparaison (emplacement, dimension, équipement, état, année de construction) non remplis puissent au besoin être pondérés par le juge. La procédure de consultation courait jusqu’au 10 avril 2024.

Affaire à suivre donc.


Plus d’informations: sblegal.ch

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