Swap immobilier : et si vous échangiez votre immeuble contre de la liberté ?

Dans un marché immobilier en pleine mutation, le swap, ou apport en nature, permet aux propriétaires d’immeubles locatifs de céder leur bien à un fonds de placement en échange de parts. C’est une solution encore peu connue pour diversifier son patrimoine, alléger sa gestion, anticiper une succession et aborder sereinement la transition énergétique. Tour d’horizon d’une formule qui allie performance et sérénité.

Julian Reymond
CEO, Realstone SA

Le principe est à la fois accessible et efficace : un propriétaire transfère son immeuble à un fonds immobilier en échange de parts équivalentes. Ce mécanisme lui permet de devenir investisseur au sein d’un portefeuille plus vaste, diversifié et géré de manière professionnelle. À la clé : une meilleure performance financière et une fiscalité optimisée. Les revenus sous forme de dividendes sont généralement exonérés d’impôts, tandis que l’impôt sur la fortune peut être considérablement réduit, voire annulé selon les cas. C’est une manière de se libérer des contraintes liées à la gestion directe, tout en continuant à bénéficier de la valeur de son bien.

Pourquoi opter pour un apport en nature ?

Cette formule répond à trois défis majeurs que rencontrent aujourd’hui les propriétaires. Le premier concerne la complexité croissante de la gestion locative. Entre les périodes de vacance, les travaux à coordonner, les échanges avec les régies ou encore le contrôle des charges, administrer un immeuble exige du temps, des compétences spécifiques et une implication constante. En l’absence d’une gestion professionnelle, les rendements peuvent s’en ressentir lourdement.

Le deuxième enjeu est celui de la liquidité et de la concentration du risque. Posséder un ou deux biens immobiliers, c’est souvent exposer son patrimoine à un périmètre limité, difficilement modulable et compliqué à transmettre. À l’inverse, les parts de fonds sont plus faciles à diviser, à céder ou à intégrer dans une succession, tout en offrant une exposition élargie à un portefeuille diversifié.

Enfin, la question énergétique devient centrale. Dans de nombreux cantons, comme Genève, les exigences réglementaires s’intensifient : les bâtiments énergivores doivent être rénovés en profondeur, avec des investissements pouvant représenter 30 à 70 % de leur valeur. Or, tous les propriétaires ne disposent pas des ressources financières ou techniques nécessaires pour piloter une telle transition.

En apportant leur bien à un fonds, les investisseurs peuvent contourner ces obstacles. Ils perçoivent un rendement régulier, généralement défiscalisé, tout en s’affranchissant des contraintes opérationnelles.

Une performance financière au rendez-vous

Intégrer un fonds immobilier par le biais d’un apport en nature peut s’avérer plus performant que la gestion directe d’un bien. Cette efficacité tient à plusieurs leviers. D’une part, une meilleure valorisation des loyers génère une progression moyenne annuelle d’environ 1% grâce à des stratégies actives de rénovation et d’optimisation. D’autre part, les charges d’exploitation sont réduites à travers des contrats-cadres négociés à l’échelle du portefeuille. À cela s’ajoute une fiscalité avantageuse, les dividendes versés étant dans bien des cas exonérés d’impôt. Un propriétaire ayant transféré son immeuble à un fonds a par exemple vu son revenu net annuel passer de 118 000 à 168 000 francs, simplement en changeant de mode de détention, tout en s’évitant les tracas de la gestion immobilière.

Realstone SA mise sur une gestion active de ses immeubles pour générer de la valeur sur le long terme pour les investisseurs. Un exemple emblématique illustre le potentiel de cette approche : à Lausanne, un immeuble a été entièrement repositionné après le départ d’un locataire institutionnel. Réhabilité, surélevé et transformé en résidence meublée, il a vu ses revenus locatifs tripler. Le rendement sur investissement a, lui, atteint les 9 %.

Parmi les différentes stratégies proposées par Realstone SA, deux fonds cotés en bourse se distinguent particulièrement pour les propriétaires souhaitant réaliser un apport en nature. Le premier, Solvalor 61, qui gère un portefeuille de 1.7 milliard de francs, se concentre principalement sur la Suisse romande. Il s’agit du fonds immobilier résidentiel le plus pur du marché, c’est-à-dire celui dont l’allocation en logements est la plus forte. Il affiche un rendement stable d’environ 2 %.

L’apport en nature, ou swap, est une façon d’éviter les tracas liés à la gestion d’un immeuble, tout en profitant de son rendement.

Le second véhicule accessible, Realstone RSF, représente un volume de 2.6 milliards de francs et déploie sa stratégie à l’échelle de toute la Suisse, en privilégiant les centres urbains. Son rendement avoisine les 3% et sa particularité réside dans la jeunesse de son parc immobilier. En effet, plus de 50 % des immeubles sont neufs ou ont moins de quinze ans.

Dans une logique de diversification, Realstone SA a également lancé un fonds industriel, destiné aux bâtiments logistiques et techniques, avec un rendement cible de 5 %. Ces différentes options permettent aux investisseurs d’adapter leur apport en fonction du profil de leur bien, tout en s’inscrivant dans une dynamique de valorisation, de durabilité et de performance.

Le fonctionnement d’un apport en nature

Le mécanisme du swap se veut à la fois accessible et rapide. Dans un premier temps, le propriétaire transmet quelques documents de base — comme l’état locatif, les décomptes de gestion ou les relevés de charges — afin de permettre une première analyse du bien. Si celui-ci répond aux critères d’éligibilité, une expertise indépendante est menée pour en déterminer la valeur réelle. Une fois validé, l’immeuble est intégré au portefeuille du fonds, et le propriétaire reçoit en échange des parts équivalentes, assorties, dans certains cas, d’un complément en liquidités.

Les biens ciblés sont généralement des immeubles résidentiels ou mixtes, d’une valeur d’environ dix millions de francs, idéalement situés en zone urbaine ou industrielle en Suisse.

Dans un contexte de mutation réglementaire, de pression fiscale croissante et d’impératifs environnementaux, l’apport en nature apparaît comme une solution moderne pour les investisseurs. Il permet de rester exposé au marché immobilier tout en s’affranchissant des contraintes de gestion, avec à la clé une performance maîtrisée et durable.