bénéficier de son investissement immobilier grâce au swap
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Interview Investissement Finance

Bénéficier de son investissement immobilier grâce au swap

04.01.2024
par Léa Stocky

Posséder un immeuble présente de nombreux avantages en termes d’investissement. Toutefois, les propriétaires sont exposés à de nombreux risques qui les empêchent de profiter pleinement de de leur bien, tant en termes financiers que juridiques ou opérationnels. C’est à ce moment-là qu’entre en jeu le swap immobilier.

Julian Reymond, CEO de la société Realstone

Julian Reymond
CEO de la société Realstone

En quoi consiste-t-il exactement et quels sont ses avantages ? Dans cette interview, Julian Reymond, CEO de la société Realstone, répond à ces questions.

Julian Reymond, qu’est-ce qu’un swap ?

L’apport en nature, également appelé swap, est une forme particulière d’investissement qui consiste à céder son immeuble contre des parts d’un fonds de placement immobilier. Lorsqu’un propriétaire effectue un swap, c’est comme s’il vendait son immeuble à un fonds qui, au lieu de le payer en argent liquide, le paie en parts de fonds. Selon le souhait du vendeur, il est également possible de ne recevoir qu’une partie en parts du fonds et l’autre en argent liquide.

En quoi consiste-t-il concrètement et à quoi sert-il ?

Il permet à tout propriétaire immobilier qui souhaite conserver une exposition immobilière en Suisse de laisser la gestion de son bien à des professionnels, de transférer ses risques, tout en en optimisant sa rentabilité et en diversifiant son exposition. En transférant la gestion de l’immeuble, le propriétaire reçoit des parts du fonds immobilier. Cela permet de rendre plus liquide son patrimoine immobilier car il est divisé en parts de fonds, mais aussi d’améliorer la rentabilité de son investissement car la fiscalité est plus attrayante. En effet, les porteurs de parts sont exonérés d’impôts, que ce soit sur les dividendes ou sur le capital, qui est réduit. De plus, avec l’objectif zéro carbone fixé par la Confédération d’ici 2050, les Cantons travaillent actuellement à la mise en place de lois qui seront contraignantes pour les propriétaires dans le but de rénover le parc immobilier suisse, à l’instar de la révision en cours de la loi cantonale sur l’énergie du Canton de Vaud. Le swap permet donc à des propriétaires immobiliers qui ne veulent pas se tracasser avec ces démarches de les transférer à un expert. Ces rénovations peuvent parfois représenter 70 % du prix des immeubles, ce qui est très conséquent. De plus, les subventions sont assez minces, puisqu’elles ne représentent en moyenne que 10 % du prix des rénovations. L’investissement est donc important et il faut avoir les capacités financières pour rénover un immeuble.

Les swaps permettent à des propriétaires immobiliers qui ont un ou plusieurs immeubles mais pas d’équipe pour s’en occuper de confier leur gestion à une société dont c’est le métier.

Qui peut en bénéficier ? Existe-t-il des conditions pour y souscrire ?

Tout propriétaire immobilier en Suisse peut faire un swap. Cependant, les fonds immobiliers ne sont pas tous autorisés à réaliser cette opération, car elle doit être inscrite dans leur contrat de fonds. La seule condition est que les caractéristiques de l’immeuble correspondent à la stratégie d’investissement du fonds. Par exemple, le fonds Solvalor 61 – qui investit dans les centres urbains en Suisse romande – pourra réaliser un swap pour un immeuble situé à Lausanne, Genève ou leurs environs, mais il ne pourra pas le faire pour un immeuble situé à Zurich. Il faut que le swap s’effectue en accord avec la stratégie du fonds.

Vers qui se tourner pour effectuer un swap ?

Il faut aller vers un gérant de fonds de placement immobilier qui va pouvoir effectuer cette transition, comme c’est le cas de Realstone SA.

Quels sont, selon vous, les principaux avantages des swaps immobiliers par rapport à d’autres formes d’investissement immobilier ?

Les avantages sont nombreux. Le principal est que le propriétaire n’a plus à s’occuper des risques opérationnels de son immeuble. En tant que propriétaire, on doit en effet piloter les mandataires de son bien immobilier, par exemple la régie. Il faut lui donner des consignes, contrôler les résultats, s’assurer que les loyers qu’elle va fixer sont bien ceux du marché, piloter les rénovations (architectes, travaux etc.), gérer la vacance ou encore maintenir les immeubles avec de la rénovation légère.

Il existe également des avantages financiers. D’abord, la diversification apportée par un fonds immobilier est nettement meilleure que l’investissement direct dans un ou deux immeubles. Par exemple, le fonds Solvalor 61 est investi dans plus d’une centaine d’immeubles dans différentes régions de Suisse romande. Ensuite, les revenus générés par un fonds immobilier sont au minimum stables, voire même progressent dans le temps, à contrario des revenus d’un immeuble unique, qui varient en fonction de la vacance et des frais de maintenance et de rénovation à réaliser. Enfin, le swap apporte de la flexibilité à son propriétaire. En effet, son investissement se décompose en parts de fonds, ce qui facilite par exemple une succession qui se divisera entre plusieurs parties.

Le propriétaire qui procède à un swap s’évite également les tracas de gérer de nombreux risques lui-même. Le premier est lié aux variations de taux sur les crédits hypothécaires et les contraintes de leur gestion: les refixer, à quelle échéance, les négocier, etc.

Le second risque est la dépréciation de la valeur de l’immeuble dans le temps, qui dépend de son état et de l’argent que l’on y investit.

Le troisième est juridique, comme lors de contestations de loyer ou pour obtenir un permis de construire.

Le quatrième risque, parfois considérable, est environnemental. Car les taxes partiront probablement à la hausse pour un propriétaire qui ne rénove pas son bien immobilier et il est quasi certain qu’ils seront amenés à le faire par les autorités.

Quels éléments ou facteurs considéreriez-vous comme étant les plus importants pour évaluer la réussite ou l’efficacité d’un swap immobilier ?

Il faut que le propriétaire immobilier ne souhaite plus gérer tous ces tracas liés à l’immobilier. Il faut avoir l’envie de les transférer à une société qui en a les compétences. Cela permet de continuer de récolter les rendements nets qui sont plus avantageux en raison de l’optimisation fiscale qui en résulte. L’optimisation fiscale se fait uniquement avec des fonds qui ont une détention des immeubles en direct. Cela veut dire qu’il faut s’assurer qu’il n’y ait pas de sociétés entre l’actif et le fonds, à l’instar du fonds Solvalor 61.

Existe-t-il d’autres options ?

Un propriétaire peut également vendre son bien immobilier et investir le produit de la vente dans un fonds. Le seul problème est que cela consiste en deux opérations : il faut trouver un courtier pour vendre son bien puis aller en bourse pour investir. Le swap facilite donc la transaction et n’a pas d’impact sur le cours en bourse.

Comment voyez-vous l’avenir des swaps immobiliers et leur développement ?

On sent que le swap devient de plus en plus à la mode. Il devient de plus en plus pertinent, que ce soit pour un privé ou une caisse de pension, qui peuvent s’appuyer sur l’expertise d’un professionnel de l’immobilier.

D’après moi, les swaps sont amenés à se développer car cette solution fait sens. Ils permettent à des propriétaires immobiliers qui ont un ou plusieurs immeubles mais pas d’équipe pour s’en occuper de confier leur gestion à une société dont c’est le métier et qui peut créer de la valeur sur les immeubles. Ils permettent d’assumer des investissements conséquents liés à la transition énergétique tandis qu’une personne privée devra peut-être vendre un immeuble pour la gérer. La rénovation énergétique est en effet un challenge pour les propriétaires privés. Un gestionnaire de fonds a au contraire les capacités de l’assumer tout en créant de la valeur.

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