L’Avenir « Durable » des PPE en Suisse passera par une Gestion Stratégique et Collaborative

En Suisse, les propriétés par étage (PPE), soit 30 % du parc résidentiel, font face à des défis majeurs. Les normes énergétiques, exigeant une baisse de 50 % de la consommation d’ici 2030 dans certains cantons, imposent des rénovations coûteuses. Pourtant, 70 % des PPE ont des fonds de rénovation insuffisants, couvrant moins de 20 % des besoins, selon la Banque Cantonale de Zurich. Avec 45 % des copropriétaires âgés de plus de 60 ans et souvent limités financièrement, les décisions collectives sont complexes. Une planification stratégique, des régies et copropriétaires bien formés, et des outils numériques collaboratifs, sont essentiels pour préserver la valeur des biens. Nathalie Berli, Fondatrice d’IGère SA (Proptech) à Genève, nous éclaire sur ces enjeux.

Nathalie Berli
Fondatrice, IGère SA

Défis des PPE : Réglementations et Contraintes

Les PPE, microcosmes d’intérêts divergents, et composées à 45 % de copropriétaires seniors et peu solvables, peinent à s’adapter aux objectifs de neutralité carbone d’ici 2050. Les bâtiments génèrent 40 % des émissions de CO2 et 60 % des immeubles, majoritairement des PPE, nécessitent des rénovations d’ici 2030, selon l’Office fédéral de l’énergie.

Quels défis attendent les copropriétaires d’ici cinq ans ?

Nathalie Berli : Les PPE font face à une triple contrainte. D’abord, les normes énergétiques, comme la baisse de 50 % de la consommation d’ici 2030 à Genève, exigent des travaux coûteux : isolation, pompes à chaleur ou panneaux solaires représentent de gros investissements, mais 70 % des PPE ont des fonds sous-capitalisés. Ensuite, les copropriétaires manquent souvent de liquidités et de connaissances sur leurs responsabilités et la réglementation, freinant ainsi les décisions en AG. Enfin, le peu de transparence dans la gestion quotidienne alimente les tensions.

Pourquoi une planification stratégique est-elle cruciale ?

Nathalie Berli : Un plan stratégique, véritable feuille de route pour prioriser les travaux, anticiper les coûts et répartir les charges, est essentiel quand les ressources financières sont limitées. L’association Habitat Durable, dans son guide La Rénovation énergétique des PPE, donne des conseils pratiques sur le sujet. Les outils numériques, eux, vont faciliter le consensus en partageant budgets et rapports. Les PPE avec un plan clair réduisent de 40 % le temps d’approbation des travaux, selon des études immobilières.

Régies bien Formées : Expertise et Coordination

Les régies doivent maîtriser les normes énergétiques et les outils modernes. Elles guident les copropriétaires dans des projets complexes. Leurs expertises administrative, technique et en matière de communication réduisent les conflits en AG. Une régie compétente diminue de 30 % les erreurs administratives, grâce notamment à des plateformes numériques qui simplifient le suivi des décisions.

Comment une régie formée fait-elle la différence ?

Nathalie Berli : Une régie formée connaît et comprend les nouvelles contraintes réglementaires, et va proposer des solutions pertinentes et actionnables. Elle gère budgets et prestataires avec minutie. Les outils digitaux (tableaux de bord, systèmes de tickets…), rendent cette gestion plus transparente. Dans certaines PPE pilotes, ces solutions ont divisé par deux le temps de résolution des conflits en AG.

Former les Copropriétaires : Un Levier d’Engagement

Les copropriétaires sont souvent peu au fait de leurs obligations et donc doivent être mieux formés à leurs rôles : voter en AG, contribuer aux fonds de rénovation, respecter les décisions…. Des formations dédiées doivent aussi leur expliquer les enjeux réglementaires.

Pourquoi former les copropriétaires ?

Nathalie Berli : Beaucoup de copropriétaires, primo acquéreurs ou non, ignorent leurs responsabilités. Une formation sur les AG ou les normes énergétiques permettrait de leur donner confiance et de les engager davantage. Savoir que la valeur et la pérennité de leur bien dépend de nouvelles lois motive leur implication. Dans des PPE pilotes, la formation et la sensibilisation des copropriétaires à ces sujets a réduit de 25 % les blocages, prouvant leur impact.

Valorisation des Biens : Un Enjeu de Marché

C’est désormais une réalité de marché : la valeur des immeubles dépend de leur efficacité énergétique. Un bâtiment non entretenu/mis aux normes peut perdre 15 % de sa valeur d’ici 2030, contre un gain de 10 % pour les immeubles rénovés, Minergie ou THPE, selon Crédit Suisse.

Comment la gestion impacte-t-elle la valeur des biens ?

Nathalie Berli : Une PPE proactive, avec un plan clair et consensuel, une régie formée et des copropriétaires engagés, va continuer d’attirer les acheteurs, de plus en plus soucieux de durabilité, et permettre de réduire ses charges de 20-25 %. A l’inverse, une PPE avec un fonds de rénovation vide ou avec des décisions bloquées en AG, risque une forte dévaluation. Les outils numériques viennent ici soutenir les régies dans la planification des travaux et en garantir une exécution plus optimale et dans les délais.

Un avenir Durable et Connecté

Les PPE suisses sont à un tournant. Avec des fonds insuffisants, une population vieillissante et des exigences énergétiques pressantes, la planification stratégique, l’expertise des régies et la formation des copropriétaires sont indispensables.

Votre message aux PPE ?

Nathalie Berli : Adoptez une vision stratégique à plus long terme et misez sur la formation. Les copropriétaires doivent comprendre leurs rôles et s’impliquer davantage, les régies doivent aussi maîtriser les nouvelles réglementations et les nouveaux outils/technologies. Avec 60 % des immeubles à rénover d’ici 2030, l’inaction n’est pas une option. Planification et solutions digitales peuvent transformer les PPE en modèles de gouvernance et de durabilité.

Plus d’informations sur www.igere.ch