Pourquoi et comment investir dans l’immobilier industriel en Suisse

L’immobilier industriel est une classe d’actifs devenue populaire auprès des investisseurs pendant l’épidémie de Covid, qui a mis en lumière l’importance de ces bâtiments dans les chaines mondiales de production et d’approvisionnement. Aujourd’hui, cet engouement se poursuit, entretenu par les rendements élevés et la faible volatilité caractérisant ce type d’immeubles. Tour d’horizon des atouts et des opportunités qu’offre l’immobilier industriel en Suisse.

Hugo Debreczeny
Portfolio Manager, Realstone SA

Au sein du marché immobilier helvétique, le secteur industriel constitue une classe d’actifs à part, le dernier refuge des investisseurs à la recherche de rendements plus élevés. Le secteur affiche en effet des rendements cash-flow remarquablement stables depuis 2016, alors que sur la même période les rendements immobiliers résidentiels se sont réduits de près de 80 points de base, selon le Switzerland Property Index de Wüest Partner. Le rendement brut des actifs industriels se situe aujourd’hui entre 5 % et 7 %, avec un rendement net fréquemment au-dessus de 5 %, soit plus de deux fois supérieur aux rendements résidentiels.

Ce rendement plus élevé ne se traduit cependant pas nécessairement par un risque majeur. Le tissu industriel suisse est essentiellement composé de PME avec de nombreux atouts en termes de compétitivité et des bilans financiers généralement sains. La volatilité des rendements des actifs industriels en Suisse est faible : elle se situe autour de 1 %, contre plus de 7 % en Europe ou aux Etats-Unis, selon le Annual Property Index de MSCI. Les actifs industriels ont d’ailleurs très bien résisté à la baisse des prix de l’immobilier observée en 2023 : alors que les immeubles de bureaux ont perdu en moyenne 2.6 % de leur valeur, cette évolution n’a été que de -0.9 % pour les actifs industriels, selon Wüest Partner.

Un taux d’occupation bien supérieur aux bureaux

Bien que le secteur affiche un taux de vacance de 6 % supérieur à l’immobilier résidentiel, la tendance est à la baisse avec une réduction de 1.6 % au cours des cinq dernières années. Il est en effet de plus en plus difficile de construire de nouveaux bâtiments industriels en Suisse, faute de terrains disponibles. La hausse de l’occupation moyenne de ces bâtiments tranche nettement avec le secteur des bureaux, qui affiche une vacance élevée et persistante depuis les années Covid. La demande toujours plus importante pour ce type de biens sera créatrice de valeur.

Finalement, dans un pays où la croissance démographique dépasse très nettement le nombre de nouveaux logements arrivant sur le marché, les bâtiments industriels présentent également un potentiel de reconversion et de densification à long terme. Les projets se multiplient dans les agglomérations des grandes villes comme Genève, Zurich ou Lausanne. Ces changements d’affectation représentent eux aussi de belles opportunités de création de valeur sur des terrains industriels souvent peu denses et avec d’importantes réserves de droits à bâtir.

Comment profiter des opportunités d’investissement ?

Chez Realstone, la stratégie que nous préconisons pour construire une exposition au secteur industriel est de profiter de ce rapport rendement/risque que nous jugeons très favorable. Les immeubles industriels offrant déjà un rendement élevé, l’enjeu est de minimiser le risque pour atteindre un rendement optimal à long terme. Nous privilégions ainsi l’acquisition de bâtiments industriels proches des axes de communication, avec des locataires stables offrant de solides garanties financières et des surfaces pouvant être adaptées à différents types d’activités. L’application de ces critères permet de limiter le risque de l’immobilier industriel de façon importante, tout en continuant à profiter des rendements élevés.

Par ailleurs, l’application d’une stratégie de sale-and-leaseback (location et cession-bail) permet d’aller chercher des actifs aujourd’hui propriété de leurs occupants et multiplier les opportunités d’acquisition. Les industriels, pour qui le coût du capital immobilisé est important et la recherche de financement parfois complexe, peuvent réinvestir les sommes ainsi levées dans leur outil de production. Cette stratégie est particulièrement intéressante dans le cadre d’une transmission d’entreprise, là où les actifs immobiliers au bilan peuvent engendrer des surcoûts. Le secteur industriel suisse, avec un taux de propriétaires occupants très élevé, offre un potentiel particulièrement important.

L’investissement dans l’immobilier industriel suisse nécessite donc des compétences et un réseau spécifiques. Les investisseurs souhaitant se reposer sur l’expertise de professionnels peuvent choisir parmi les nombreux produits d’investissements aujourd’hui sur le marché. Realstone, qui gère CHF 4.6 milliards d’actifs immobiliers en Suisse, a lancé le Realstone Industrial Fund à la fin 2022. Ce fonds de placement permet une exposition pure à l’immobilier industriel suisse et des rendements attractifs supérieurs à 5 % par an. Investir en direct dans ce secteur est évidemment également possible, mais cela nécessite une expertise et une diversification importantes, des éléments souvent hors de portée pour la plupart des investisseurs.