Le viager, une solution immobilière avantageuse

Dans le domaine de l’immobilier, le viager constitue une alternative aux modes de vente traditionnels de maisons ou d’appartements. Encore trop méconnue, cette solution présente pourtant de nombreux avantages pour les vendeurs en quête de fonds. Geoffrey Pascal, fondateur associé de Bien en Viager, nous explique l’intérêt du viager dans cette interview. 

Geoffrey Pascal
Fondateur associé de Bien en Viager

Geoffrey Pascal, quelles sont les différentes façons de profiter des fonds de son patrimoine immobilier ? 

Plusieurs options existent pour les propriétaires qui souhaitent bénéficier de leurs fonds. La première est l’hypothèque, qui consiste en un prêt destiné à l’achat d’un bien immobilier et garanti par le bien immobilier lui-même. Une autre solution est de vendre son bien pour acheter plus petit ou pour passer à la location. Enfin, la troisième option est la vente de son bien en viager avec un droit d’habitation. Contrairement à la vente classique, où les propriétaires sont obligés de quitter leur maison, le viager leur permet de garder leurs habitudes et leurs repères, faisant ainsi de cette alternative une solution idéale pour toute personne qui souhaite valoriser son patrimoine immobilier sans renoncer à son confort de vie. 

Plus précisément, en quoi consiste le viager ? 

Le viager est une solution de vente immobilière qui permet au propriétaire de céder son bien tout en continuant à y vivre sans payer de loyer. Plusieurs options s’offrent à lui pour percevoir le capital de la vente. Il peut recevoir un bouquet, c’est-à-dire un versement initial en une seule fois, ou opter pour une rente viagère. Pour cette dernière, une partie du montant est transformée en paiements mensuels réguliers. Dans la pratique, la majorité des vendeurs préfèrent recevoir l’intégralité du montant sous forme de bouquet. Ces fonds générés, qui sont d’ailleurs souvent plus importants que lors d’une simple hypothèque, permettent ensuite d’éviter les contraintes d’un déménagement tout en profitant mieux de sa retraite. En effet, dans la vie de tous les jours, rien ne change pour les anciens propriétaires, car c’est au moment du décès que l’acheteur peut jouir du bien.

Il existe deux grands types de viager. Dans les viagers libres, les acheteurs paient un capital et une rente, et le vendeur quitte son bien. Ce format se rapproche d’une vente classique. Dans les viagers occupés, la personne continue de vivre chez elle grâce au droit d’habitation, pour une durée déterminée ou jusqu’à sa mort.

Comment la valeur du bien est-elle calculée ?

La rente versée dans le cadre d’un viager est établie selon des principes similaires à ceux utilisés pour fixer les prestations d’une assurance-vie. Le capital initial, appelé « bouquet », est quant à lui déterminé en fonction de l’âge des vendeurs, ce qui permet d’estimer la durée probable pendant laquelle ils occuperont le logement. Lorsqu’on choisit un viager avec rente, aucun seuil minimal ou maximal n’est imposé : l’acheteur effectue les versements tant que le vendeur est en vie. C’est pourquoi la durée du contrat dépend de la longévité du ou des occupants. Elle peut être brève – quelques années – ou s’étendre sur plusieurs décennies. Il existe toutefois des formules à durée limitée : certains propriétaires, notamment ceux disposant de grandes habitations, choisissent de n’y vivre qu’un certain nombre d’années, prévoyant à l’avance le moment où ils quitteront les lieux. On le comprend, des solutions existent pour tous types de situations et de besoins, d’où l’importance de bien les identifier et de se renseigner. 

À qui s’adresse le viager ? 

Le viager est une solution intéressante à partir du moment où l’on atteint l’âge de la retraite, à partir de 65 ans. Certains acheteurs peuvent ainsi, grâce au viager, régler leurs soucis familiaux et successoraux de leur vivant. Il est souvent bien plus facile de répartir son héritage avec des liquidités plutôt qu’avec un bien immobilier, surtout lorsqu’il y a beaucoup d’enfants. Par ailleurs, il arrive que les enfants aient besoin de liquidités rapidement, plutôt que d’hériter après le décès des parents.

Dans d’autres situations que nous rencontrons, les acheteurs ont tout simplement besoin de fonds pour vivre. On peut facilement être millionnaire en patrimoine sans avoir assez d’argent pour ses dépenses quotidiennes, d’autant plus lorsque les fonds de retraite ont été investis dans l’achat de la maison. Face à l’augmentation du coût de la vie, qui dépasse souvent les prestations de la rente AVS, le viager apparaît donc pour beaucoup comme une solution judicieuse, à la fois sécurisante et socialement utile. Particulièrement lorsqu’il n’y a pas d’héritiers, cette solution permet de profiter de son capital durant sa vie, plutôt que de le perdre à son décès. Le viager permet en effet d’augmenter sa qualité de vie : il devient possible de voyager, de payer ses dépenses médicales ou d’en faire profiter ses proches. 

Le viager est-il lié à la situation immobilière en Suisse ? 

Tout à fait. Lorsque le marché de l’immobilier est porteur, l’intérêt des investisseurs s’accroît naturellement. C’est pourquoi, même dans un contexte économique mondial incertain, le viager continue d’attirer, porté par la stabilité relative du secteur immobilier. L’allongement de la durée de vie et la croissance constante du nombre de retraités renforcent encore son attrait.

Le viager est-il aujourd’hui une option immobilière privilégiée par les vendeurs ? 

Le viager est une solution encore malheureusement méconnue, voire même crainte. Les gens ont souvent peur de se lancer. C’est pourquoi nous cherchons à faire connaître cette solution qui peut s’avérer réellement transformatrice pour les retraités. Cela vaut la peine de demander une évaluation pour connaître ses options, car il s‘agit d’un domaine assez vaste et avec de nombreuses variantes. Il est en effet important pour nous de pouvoir proposer des solutions à la carte qui répondent exactement aux besoins des vendeurs. Surtout, le viager est protégé par la loi. Le contrat s’effectue chez un notaire, ce qui garantit le respect des réglementations et limite les risques, aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Finalement, nous encourageons toutes les personnes qui pourraient être concernées à prendre un rendez-vous avec des experts. Cette première rencontre, qui n’engage à rien, peut leur permettre d’y voir plus clair. 

Quels sont les avantages du viager pour les acheteurs ? 

Le viager permet aux personnes qui souhaitent acheter d’accéder plus facilement à la  propriété, le prix d’achat du bien étant bien souvent inférieur à celui du marché. Les paiements échelonnés répartissent les coûts, ce qui permet d’investir sans forcément recourir à un emprunt bancaire classique. Enfin, contrairement à un simple achat locatif, le viager offre une dimension humaine : il permet à une personne âgée de rester chez elle tout en sécurisant sa situation financière.