Immobilier à Genève : les grandes tendances à l’horizon 2026

À Genève, la question du logement reste l’un des enjeux majeurs des politiques publiques et de l’aménagement du territoire. Dans un canton attractif sur les plans économiques, académiques et de la politique internationale, la pression démographique continue de croître alors que l’offre ne suit plus. Résultat : une pénurie structurelle de logements, des prix élevés et une nécessité urgente de repenser la planification urbaine. Depuis plusieurs années, les acteurs de l’immobilier doivent composer avec des exigences multiples : durabilité, acceptabilité, densification maîtrisée et surtout qualité de vie. Éclairage avec Valentine Pillet, présidente de l’Association des Promoteurs et Constructeurs Genevois (APCG).

Valentine Pillet
Présidente, APCG

Selon les chiffres cantonaux, au cours de l’année 2024, 2549 logements ont été construits dans le canton de Genève. Un chiffre insuffisant au regard des besoins réels, estimés à environ 5000 nouveaux logements par an pour répondre à la demande actuelle. Genève reste l’un des marchés immobiliers les plus tendus de Suisse, avec un taux de vacance historiquement bas (0,34 % soit 717 appartements disponibles au total) ce qui mène à une forte concurrence pour l’accès au logement.

« L’opinion publique a parfois le sentiment qu’il y a des grues partout à Genève, alors que ces projets sont souvent le fruit de plus de quinze ans de réflexion, de procédures et de concertation », rappelle Valentine Pillet. Une temporalité longue, souvent méconnue, qui illustre la complexité de produire du logement dans un territoire exigu déjà largement bâti et soumis à de fortes contraintes réglementaires.

Une voix du secteur

Fondée pour défendre les intérêts de la branche en favorisant un dialogue constructif avec les autorités et la population, l’association regroupe aujourd’hui une quarantaine de membres actifs dans la promotion et la construction. « Notre rôle est de défendre notre métier, mais aussi de participer à un dialogue sain et constructif entre les autorités, les habitants et les professionnels, afin de garantir la qualité des projets et leur bonne intégration dans le tissu existant », explique sa présidente. L’association se positionne comme force de proposition, capable d’accompagner les mutations du territoire tout en tenant compte des réalités opérationnelles du terrain, tant économiques, sociales qu’environnementales.

Rénovation énergétique et mutation du bâti actuel

Si les rénovations énergétiques sont au cœur de l’actualité, les enjeux environnementaux s’imposent également pleinement dans la construction neuve. « On ne pourra bientôt plus penser un projet sans intégrer la question du bilan carbone. Les objectifs seront impossibles à atteindre sans réfléchir au choix des matériaux, par exemple en réemployant et en valorisant l’existant », souligne Valentine Pillet, architecte de métier.

Construire dans un tissu urbain déjà bâti fixe de nouveaux objectifs et enjeux : par exemple la conservation du patrimoine (architectural et végétal) ou la réutilisation des matériaux sur site. L’intégration de certains labels rend ces actions lisibles pour les futurs habitants. « Dans les nouveaux quartiers, la qualité de vie est au cœur des réflexions. Elle se décline de l’échelle du logement jusqu’à l’intégration du quartier dans son territoire, constituant un bénéfice réel tant pour les habitants que pour l’ensemble des acteurs du projet. »

Densifier sans dégrader

Face à la rareté du foncier, la densification apparaît comme la solution incontournable. Encore faut-il qu’elle soit pensée intelligemment. « La densité ne doit jamais se faire au détriment de la qualité. Bien gérée et mixte, elle permet au contraire d’offrir plus de services, plus d’infrastructures et un meilleur cadre de vie », affirme la présidente de l’association.

Les concepts tels que la « ville du quart d’heure », qui prône un accès à des services de proximité en moins de 15 minutes à pied, font leur chemin et éveillent les mentalités. En créant des quartiers de mixité fonctionnelle et sociale, ou encore en favorisant l’accessibilité universelle, les bâtisseurs imposent progressivement de nouveaux standards. Il ne s’agit plus seulement de construire des logements, mais de créer de véritables lieux de vie, adaptés aux besoins réels des habitants.

Des matériaux au service des usages

Bois, béton recyclé, béton bas carbone, métal ou pierre : il n’existe pas de solution unique dans la construction. « Il n’y a pas un matériau à utiliser partout. Chaque choix doit répondre à un besoin local, architectural et fonctionnel », rappelle Valentine Pillet. « Le bois connaît un regain d’intérêt pour ses qualités environnementales et sanitaires, mais loin d’être une solution universelle, il s’inscrit dans une palette plus large de solutions qui s’adaptent aux contraintes des projets ».

Dans un contexte de pénurie, le risque serait de produire des logements par défaut. Une logique que l’association souhaite éviter. « Nous construisons pour de futurs habitants. La vision de nos membres s’inscrit dans la durée, pas dans des projets ponctuels. La concertation avec les acteurs impliqués est donc devenue incontournable », insiste Valentine Pillet.

Consultations publiques, retours d’expérience de quartiers récemment livrés, échanges directs avec les collectivités : autant de leviers pour concevoir des projets mieux acceptés et plus cohérents. « Il faut intégrer au bon moment les multiples acteurs du territoire dans l’équation afin de construire une ville durable et désirable », conclut-elle.

2026 : vers un changement de paradigme

À l’horizon 2026, l’immobilier genevois devra continuer à se réinventer, répondre à la demande tout en faisant preuve d’une grande agilité et d’une capacité de projection. Plus sobre, plus dense, mais aussi plus inclusif et plus humain, le secteur de la construction immobilière doit pouvoir répondre aux besoins du marché. Entre exigences climatiques, pression démographique et attentes sociétales, les promoteurs et constructeurs sont appelés à jouer un rôle clé dans la transformation globale du territoire. Une responsabilité majeure, à la hauteur des défis du canton de Genève.